在實踐中，常常有這樣的情形：公司將自有辦公樓出租一部分。那么，租賃期間所發(fā)生的水電費用，該如何向承租方收?。?/h1>

 

實務(wù)中，往往有兩種處理方式，一種是按照轉(zhuǎn)售水電處理，另一種是采取分?jǐn)偡绞教幚?/span>。不同的處理方式，稅務(wù)處理和稅負(fù)情況不同，企業(yè)需要根據(jù)實際情況作出選擇。

 

一

案例：自有辦公樓部分出租 

 

乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方，向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負(fù)責(zé)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。甲公司采用公用水電表方式，與乙公司分?jǐn)偲渥赓U合約期內(nèi)發(fā)生的水電費用。

 

2019年8月，甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計10300元。其中，自用水費含稅價格6180元，承租方使用水費含稅價格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計22600元。

 

其中，自用電費含稅價格13560元，承租方使用電費含稅價格9040元。那么，辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費支出，甲公司應(yīng)如何向乙公司收?。?/span>

 

二

方案：按照轉(zhuǎn)售水電處理

 

按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費，可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向乙公司收取相應(yīng)的水電費用，并開具對應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，對向乙公司收取的價稅合計4120元水費，甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。

 

同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，甲公司為乙公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率，計算繳納增值稅。

 

此時，甲公司應(yīng)進(jìn)行如下會計處理：

 

轉(zhuǎn)售水時，依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按照自用部分，計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目6000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）300

       其他業(yè)務(wù)成本4120

   貸：銀行存款10300

          應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）120

 

向乙公司收取水費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借：銀行存款4120

   貸：其他業(yè)務(wù)收入4000

          應(yīng)交稅費——簡易計稅120

 

按扣除其對外支付的自來水水費后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅120

   貸：其他業(yè)務(wù)成本120

 

轉(zhuǎn)售電力時，以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證，自用部分當(dāng)月按規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目12000

       其他業(yè)務(wù)成本8000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）2600

  貸：銀行存款22600

 

向乙公司收取電費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借：銀行存款9040

   貸：其他業(yè)務(wù)收入8000

          應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）1040

 

乙公司取得水電費增值稅專用發(fā)票，并據(jù)此作為成本費用進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理。

 

支付水費并取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時，按規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目4000

      應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）120

  貸：銀行存款4120

 

支付電費并取得電費專用發(fā)票時，按規(guī)定計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目8000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）1040

    貸：銀行存款9040

 

三

方案：采取分?jǐn)偡绞教幚?/span>

 

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）的規(guī)定，出租方采取分?jǐn)偡绞降?，承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費取得發(fā)票復(fù)印件、出租方出具水電費分割單或確認(rèn)單、出租方支付水電費的憑證及房租協(xié)議等。

 

甲公司采取分?jǐn)偡绞绞杖∷娰M，乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時，甲公司按照代收代付進(jìn)行會計處理。

 

代收代付水費時，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本費用科目6000

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）300

       其他應(yīng)收款4120

   貸：銀行存款10300

          應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）120

 

向乙公司收取水費，并提供其他外部憑證。

借：銀行存款4120

   貸：其他應(yīng)收款4120

 

代收代付電費時，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本科目12000

       其他應(yīng)收款9040

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）2600

   貸：銀行存款22600

          應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）1040

 

 

向乙公司收取水費，并提供其他外部憑證。

借：銀行存款9040

   貸：其他應(yīng)收款9040

 

乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理。其中，水費支出4120元和電費支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時，乙公司的會計處理如下：

 

取得水費支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本科目4120

   貸：銀行存款4120

 

取得電費支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項稅額。

借：管理費用等成本科目9040

   貸：銀行存款9040

 

四

對比分析：哪個方案更劃算

 

方案一中，如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人，那么，對于承租方來說，按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，不僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可按規(guī)定抵扣增值稅進(jìn)項稅額。

 

如果承租方屬于《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號，以下簡稱39號公告）第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，還可享受增值稅加計抵減政策。

 

對于出租方來說，其向承租方收取水費時，要開具增值稅專用發(fā)票并按規(guī)定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發(fā)票，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

 

這種情況下，其收取的電費收入，需按規(guī)定計算繳納增值稅，由于取得了電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)的進(jìn)項稅額可按規(guī)定抵扣，其增值稅稅負(fù)并未增加。不僅如此，如果出租方是39號公告第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費對應(yīng)的進(jìn)項稅額還可享受增值稅加計抵減政策。

 

方案二中，對于承租方來說，其按規(guī)定取得的其他外部憑證，僅僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不可據(jù)此計算抵扣增值稅進(jìn)項稅額；對于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證，僅視同代收代付水電費處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實務(wù)中，以分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在不同的執(zhí)行口徑，值得企業(yè)關(guān)注。

 

實務(wù)中，企業(yè)要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進(jìn)項稅額等因素，選擇最適合企業(yè)的方案。

 

 

來源：稅來稅往、郝老師說會計、小陳稅務(wù)08、會計學(xué)堂