區(qū)分業(yè)務(wù)情形

房屋租賃 

VS

物業(yè)管理

區(qū)分處理方式—房屋租賃收取水電費

處理方式一：實際用量結(jié)算水電費

提供房屋租賃服務(wù)的納稅人，按實際用量結(jié)算水電費屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。

增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，收取水費按照9%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的水、電費進項稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人收取的水電費按3%或1%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進項不得抵扣。

處理方式二：水電全包

提供房屋租賃的納稅人，出租時采用水電全包的方式，即租金中包含水電費的，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)開具增值稅發(fā)票。

增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的征收率計算繳納增值稅。

增值稅小規(guī)模納稅人按5%計算繳納增值稅。

區(qū)分處理方式—物業(yè)管理服務(wù)收取水電費

處理方式一：實際用量結(jié)算水電費

水費：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法一般納稅人依3%、小規(guī)模納稅人依3%或1%的征收率計算繳納增值稅。相應(yīng)取得的進項不得抵扣。

電費：

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，按實際用量結(jié)算電費屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。

其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費進項稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人收取的電費按3%或1%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進項不得抵扣。

處理方式二：水電全包

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，服務(wù)時采用水電全包的方式，即物業(yè)費中包含水電費的，按照物業(yè)管理服務(wù)開具增值稅發(fā)票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進項稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人按3%或1%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進項稅額不得抵扣。

溫馨提醒

那企業(yè)產(chǎn)生的水、電費用，想要在企業(yè)所得稅稅前扣除，應(yīng)該取得何種憑證？

企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

企業(yè)租用(包括企業(yè)作為單一承租方租用)辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費用，出租方作為應(yīng)稅項目開具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；出租方采取分攤方式的，企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。（《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號））