以物抵債，是銀行處置不良資產(chǎn)的一種有效手段，是銀行在無法以貨幣資金收回貸款時(shí)，為降低信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)而收回借款人相應(yīng)實(shí)物資產(chǎn)以抵償債務(wù)的行為，一些商業(yè)銀行取得抵債資產(chǎn)的過程中，會(huì)面臨復(fù)雜的涉稅問題。其中，常見的一個(gè)問題是抵債房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅。

01

案例

商貿(mào)企業(yè)M公司2010年以名下的100套商鋪?zhàn)鳛榈盅海騋商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款2億元。2019年，該公司宣告破產(chǎn)。當(dāng)年6月，當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ号袥Q，以企業(yè)抵押的100套商鋪?zhàn)鲀r(jià)，抵償其對(duì)Q銀行的1.5億元欠款。為縮減出售成本，Q銀行希望將100套商鋪統(tǒng)一出售，并由買方承擔(dān)各項(xiàng)稅費(fèi)。但由于遲遲難以找到合適買家，Q銀行一直未辦理過戶手續(xù)，也未繳納接收和持有期間的各項(xiàng)稅費(fèi)。

2021年，Q銀行將100套商鋪打包出售給某資產(chǎn)管理公司，在當(dāng)年2月和5月分兩次辦理過戶手續(xù)(從M公司過戶給Q銀行、從Q銀行過戶給資產(chǎn)管理公司)。在此過程中，Q銀行僅就兩次過戶期間的3個(gè)月屬期申報(bào)繳納了房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，Q銀行實(shí)際持有抵債房產(chǎn)的時(shí)間，與申報(bào)房產(chǎn)稅的稅款所屬期存在差異，可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

02

分析

Q銀行的抵債資產(chǎn)管理人員認(rèn)為，銀行接收抵債資產(chǎn)屬于“無奈之舉”。為了盡可能減少損失，一般約定由抵債資產(chǎn)的買受方承擔(dān)所有稅費(fèi)和拖欠的物業(yè)費(fèi)等。待找到抵債資產(chǎn)的買受方后，再辦理過戶手續(xù)并統(tǒng)一申報(bào)繳納稅費(fèi)和滯納金。實(shí)踐中，多數(shù)抵債資產(chǎn)并非優(yōu)良資產(chǎn)，難以進(jìn)行出租或正常使用，如在法院判決后立即過戶，會(huì)對(duì)銀行造成一定負(fù)擔(dān)。

Q銀行的財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條規(guī)定，購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。因此，在辦理過戶手續(xù)前，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)為商鋪的原持有人，即M公司。銀行只需繳納房屋權(quán)屬登記期間的房產(chǎn)稅，即2021年3月—5月的房產(chǎn)稅。

不過，民法典第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。據(jù)此，自法律文書生效時(shí)起，無論法院裁定的抵債房產(chǎn)是否完成過戶，抵債房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移。也就是說，應(yīng)當(dāng)以法院出具的法律文書生效時(shí)間，作為“辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書”的時(shí)間。自2019年6月起，債務(wù)人M公司對(duì)于抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)終止。自2019年7月至過戶給買受方資產(chǎn)管理公司期間，Q銀行需要繳納抵債房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。

經(jīng)過稅務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)提示和納稅輔導(dǎo)，Q銀行的財(cái)務(wù)人員整理了抵債房產(chǎn)相關(guān)資料，梳理了抵債資產(chǎn)管理流程，并前往抵債房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)繳了房產(chǎn)稅和相應(yīng)的滯納金。

03

建議

實(shí)務(wù)中，多數(shù)銀行認(rèn)為，抵債資產(chǎn)不屬于自有房產(chǎn)，并為其單獨(dú)設(shè)置科目進(jìn)行核算，未囊括進(jìn)銀行自持的固定資產(chǎn)范圍。在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，銀行財(cái)稅人員往往僅歸集固定資產(chǎn)項(xiàng)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，容易造成房產(chǎn)稅的漏報(bào)和少報(bào)。

近年來，以房抵債的現(xiàn)象呈現(xiàn)增多趨勢(shì)。為防范少繳、漏繳房產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)，建議銀行財(cái)稅部門、行政部門和風(fēng)控部門等各部門的相關(guān)人員強(qiáng)化對(duì)抵債資產(chǎn)的閉環(huán)管理，從法院判決接收抵債資產(chǎn)之日起，確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按期繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，避免產(chǎn)生滯納金和罰款，防止對(duì)銀行的信用等級(jí)造成影響。