制造業(yè)企業(yè)，屬于一般納稅人，近期對公司閑置廠房進(jìn)行了出租，租賃期為2年，2022年11月為免租期，2022年12月1日至2024年11月30日為租賃期，已一次性收取2年租金230萬元，并在當(dāng)月開具了增值稅專用發(fā)票。那么，一次性取得的租金收入和免租期部分的收入，如何繳納增值稅？

答

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。因此，企業(yè)出租房屋取得收入應(yīng)按“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—租賃服務(wù)”繳納增值稅，一般納稅人適用稅率為9%。

納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。因此，免租期不需要繳納增值稅。

因為當(dāng)月已開具發(fā)票，根據(jù)規(guī)定，發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。因此，取得的2年租金230萬元全部應(yīng)在所屬期11月份申報繳納增值稅。

問 2

一次性收取的跨年租金，需要全部確認(rèn)為2022年度企業(yè)所得稅收入嗎？

答

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

關(guān)于租金收入確認(rèn)問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

因此，對收到的230萬元跨年度租金，可在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

問 3

針對合同中約定的免租期，我公司的房產(chǎn)稅還用繳納嗎？

答

房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

因此，甲公司免租期房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-扣除比例）*1.2%/12*免租期月份數(shù)。租賃期的房產(chǎn)稅按租金收入計算繳納，本市房產(chǎn)稅為按季征收，應(yīng)由分?jǐn)偟降拿總€季度的租金收入作為繳納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)出租的計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

問 4

公司簽訂的《廠房租賃合同》在計算繳納印花稅時，計稅依據(jù)是否包括增值稅稅款，該如何繳納？

答

應(yīng)稅合同的計稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。財產(chǎn)租賃合同，稅率為租金的千分之一。

因此，甲公司應(yīng)按合同中規(guī)定的總租金230萬元作為計算印花稅的計稅依據(jù)。

問 5

開具發(fā)票時備注欄沒有填寫，現(xiàn)在對方財務(wù)讓我重新?lián)Q開發(fā)票，備注欄需要填什么？

答

出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

政策依據(jù)：

《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）

《中華人民共和國增值稅暫行條例》

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）

《中華人民共和國印花稅法》及附件《印花稅稅目稅率表》

《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）